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1，如何确定容积率

. 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑总面积，其容积率为0.6。 房屋价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率1.40左右比容积率2.80左右的房屋，每平方米价格要高出一倍左右。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
建筑可售面积 除以 规划面积 得到的商 就是容积率
容积率=计容积建筑面积/规划占地面积
在满足红线退界、限高、建筑密度、绿化率、日照间距前提下尽量合理布置建筑，使地上建筑面积尽量大，此时可以计算出容积率的最大值，然后反过来修改控规容积率，使开发商利益最大化。通常控规上都是已经规定了容积率了，这个容积率是本地区综合考虑包括商业配置，道路宽度，和最终人口数量，来确定容积率的。

如何确定容积率

2，居住区的容积率有什么限制吗

1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积 容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等 （2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积 （3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式： 绿地率=绿地面积/土地面积 绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 容积率比净容积率要低50％左右。这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。 什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。例如：总占地10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1总占地10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为1.5总占地10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为0.8容积率越小，居住密度越小，楼层也相对低，相对舒服。容积率越大则相反。容积率超过5就不建议购买了
居住区的容积率是规划部门根据周边情况规定，并限制的。容积率=地上总建筑面积÷总用地面积容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

居住区的容积率有什么限制吗

3，什么叫容积率

容积率英文简称为：FAR：又称建筑面积毛密度，定义：是规划总用地范围内地上总建筑面积与规划总用地面积的比值。 意义：容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。计算公式： 容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 PS：地下室，开放空间等等其它建筑面积不计入容积率计算
房地产专业名词 房地产市场 主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。 一级市场 是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。 二级市场 是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。 三级市场 是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。 土地使用权 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。 土地类型 深圳市土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓库、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。 三通一平 是指水通、电通、路通及场地平整。 七通一平 是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。 商品房 是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押赠与及交换的房地产。 总用地面积 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 建设用地面积（净用地面积） 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 总建筑面积 指在建设用地范围内住宅、公共建筑、人防地下室面积的总和，它包括计入容积率面积和不计入容积率面积。 容积率 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积之比值。 建筑覆盖率（建筑密度） 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。 绿化率 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 绿化覆盖率 建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。 建筑面积 指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.20m以上（含2.20m）的永久建筑。 房屋销售面积 房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。 套内建筑面积 房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 套内使用面积 指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算庆符合以下规定： a、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算； b、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； c、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积； d、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。 单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分推公用建筑面积 公共建筑面积 各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积。 红线图 又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由市政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。 预售楼花 即预售楼宇。房地产经营者获得了建设土地，按政府批准建筑施工图施工，且投入开发资金已达到投资总额的25%（用地价款除外），便可向深圳市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。 预售许可证 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。 房地产证 是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。 房地产评估 即房地产估价师根据房地产的有关信息、数据选择合适的评估办法，按照一定的评估程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法包括： a、市场比较法 b、收益还原法 c、剩余法 d、成本法。 低层建筑 一般指1～3层的房屋。 多层建筑 一般指4～9层的房屋。在住宅建筑中把7～9层的房屋称为中高层住宅。 高层建筑 一般指10层以上的房屋 标准平层 指室内标高相同的单层住宅。 复式房 上、下两层二合为一，通过内部楼梯进行连接，与标准房的相区分。 错层、跃式 由两个不重叠、标高不同的平层组成的住宅单元。 住宅间距 二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。 层高 指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。 住宅的开间 就是住宅的宽度。 住宅的进深 就是指住宅的实际长度。 商品房的结构 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。 砖混结构 主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。 砖木结构 主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。 钢筋混凝土结构 主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。
. 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑总面积，其容积率为0.6。 房屋住宅价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.60左右比容积率1.20左右的房屋住宅，每平方米价格要高出一倍左右。 规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

什么叫容积率

4，高层容积率规范要求是多少

一个良好的居住小区，高层住宅容2113积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而5261对于住4102户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。　容积率项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值1653。　　容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的版总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反权之则舒适度越低。
房地产专业名词 房地产市场 主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。 一级市场 是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。 二级市场 是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。 三级市场 是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。 土地使用权 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。 土地类型 深圳市土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓库、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。 三通一平 是指水通、电通、路通及场地平整。 七通一平 是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。 商品房 是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押赠与及交换的房地产。 总用地面积 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 建设用地面积（净用地面积） 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 总建筑面积 指在建设用地范围内住宅、公共建筑、人防地下室面积的总和，它包括计入容积率面积和不计入容积率面积。 容积率 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积之比值。 建筑覆盖率（建筑密度） 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。 绿化率 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。 绿化覆盖率 建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。 建筑面积 指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.20m以上（含2.20m）的永久建筑。 房屋销售面积 房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。 套内建筑面积 房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 套内使用面积 指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算庆符合以下规定： a、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算； b、 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； c、 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积； d、 住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。 单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分推公用建筑面积 公共建筑面积 各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积。 红线图 又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由市政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。 预售楼花 即预售楼宇。房地产经营者获得了建设土地，按政府批准建筑施工图施工，且投入开发资金已达到投资总额的25%（用地价款除外），便可向深圳市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。 预售许可证 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。 房地产证 是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。 房地产评估 即房地产估价师根据房地产的有关信息、数据选择合适的评估办法，按照一定的评估程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法包括： a、市场比较法 b、收益还原法 c、剩余法 d、成本法。 低层建筑 一般指1～3层的房屋。 多层建筑 一般指4～9层的房屋。在住宅建筑中把7～9层的房屋称为中高层住宅。 高层建筑 一般指10层以上的房屋 标准平层 指室内标高相同的单层住宅。 复式房 上、下两层二合为一，通过内部楼梯进行连接，与标准房的相区分。 错层、跃式 由两个不重叠、标高不同的平层组成的住宅单元。 住宅间距 二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。 层高 指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。 住宅的开间 就是住宅的宽度。 住宅的进深 就是指住宅的实际长度。 商品房的结构 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。 砖混结构 主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。 砖木结构 主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。 钢筋混凝土结构 主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。
建筑密度、建筑容积率和绿地率是控制用地和环境质量的三项重要指标，在城市规划行政主管部门审定用地规划、实施用地开发建设管理的工作中收到良好效果，具有较强的可操作性。居住区控制指标参照《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93(2002年局部修订)，其他性质用地由于各地情况差异较大，故无统一规定，应以当地城市规划行政主管部门编制的相关城市规划文件为依据。

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