土地增值税清算，什么叫土地增值税查实清算

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1，什么叫土地增值税查实清算
2，土地增值税清算是什么意思
3，土地增值税清算这三种情形如何确
4，土地增值税清算实务操作如何进行土地增值税清
5，土地增值税清算分哪几类
6，什么是土地增值税清算清算条件是什么

1，什么叫土地增值税查实清算

土地增值税可以核定征收，转让取得的收入乘以核定征收率就是应缴纳的土地增值税，现规定的征收率是5%很高的啊。假如税务机关已确定为核定征收，开发商就不要再进行清算。查实清算就是税务机关受理然后进行审核。

你好！就是查账算喽，收入减成本，再找税率。希望对你有所帮助，望采纳。

什么叫土地增值税查实清算

2，土地增值税清算是什么意思

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

土地增值税清算是什么意思

3，土地增值税清算这三种情形如何确

情形一、全额开具商品房销售发#票案例1 某房地产有限公司销售给甲公司一栋商用办公楼，合同总金额1200万元（不含税），发#票开具不含税金额也是1200万元，但甲公司尚有100万元的购房款一直未支付。那么在进行土地增值税清算时，该房地产公司收入额应按多少确认？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发#票的，按照发#票所载金额确认收入。该房地产公司销售的商品房虽然未全额收到购房款，但因按全额开具了商品房发#票，因此应按照不含税价格1200万元确认土地增值税收入。情形二、未开具发#票或未全额开具发#票案例2 某房地产有限公司销售了两套商品房，甲套商品房合同金额200万元（不含税），由于客户只交了首付款30%，因此发#票也只开了60万元；乙套商品房合同金额150万元（不含税），客户同样只交了首付款30%，但该房地产公司尚未开具发#票。那么在进行土地增值税清算时，针对甲、乙两套商品房收入额应按多少确认？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：未开具发#票或未全额开具发#票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。因此，该房地产有限公司销售的甲乙两套商品房，合同总金额合计350万元（不含税），虽然客户只交了首付款，房地产公司仅开具了部分发#票，但在进行土地增值税清算时，按上述规定，则应按照合同约定的总金额350万元（不含税）确认为土地增值税收入。情形三、销售合同面积与实际测量面积不一致案例3 某房地产开发有限公司与客户签订商品房销售合同，销售合同所载商品房面积为120平方米，房屋达到交付条件后，经有关部门实际测量后发现面积为126平方米，针对该问题经与客户协商后，客户补缴了6万元（不含税）的购房款。那么，针对客户补缴的6万元（不含税）购房款在土地增值税清算时收入额如何确认？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。因此，该房地产开发有限公司收到的客户补缴的6万元（不含税）购房款，在土地增值税清算时应予以调整。

好多地区从2008年就开始清算了。特别是增值比较大的，税务要及时清算，而那些增值小的，甚至不需缴纳土地增值税的项目，企业要求清算税务都不给清算，因为清算后要退税。

土地增值税清算这三种情形如何确

4，土地增值税清算实务操作如何进行土地增值税清

土地增值税清算的条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。清算流程：一、取得土地使用权所支付金额的分配二、房地产开发成本的分配1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊2、在同一期开发成本中，应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配三、开发费用的分配财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。四、与转让房地产有关的税金的分配房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中，故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除，具体要看当地税务机关的规定。核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额，按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。五、财政部规定的加计20%扣除数的分配根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)第七条第(六)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%。计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。六、汇总不同类型房屋的扣除项目金额1、普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。2、非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除。3、商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除七、计算不同类型房屋的增值额1、普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额。2、非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额。3、商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额。八、计算不同类型房屋的增值率1、普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额。2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额。3、商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额。九、查找土地增值税税率纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。十、计算土地增值税土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数

5，土地增值税清算分哪几类

1. 《土地增值税纳税鉴证表》；2. 《土地增值税缴款情况汇总表》；3. 《扣除项目汇总表》；4. 《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》；5. 《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》；6. 《前期工程费鉴证表》；7. 《建筑安装工程费鉴证表》；8. 《基础设施费鉴证表》；9. 《开发间接费用鉴证表》；10. 《公共配套设施费鉴证表》；11. 《利息支出鉴证表》；12. 《与转让房地产有关的税金鉴证表》。土地增值税清算分为两种情况：1. 纳税人应该进行。房地产开发项目全部竣工，完成销售的；整体转让未竣工决算的房地产开发项目；直接转让土地使用权的。2. 税务机关要求的。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

应该后者是对的。理由：1、土地增值税暂行条例实施细则第十一条：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。《土地增值税暂行条例实施细则》。2、国家税务总局关于印发《税收减免管理办法（试行）》的通知（国税发[2005]129号）第六条纳税人同时从事减免项目与非减免项目的，应分别核算，独立计算减免项目的计税依据以及减免税额度。不能分别核算的，不能享受减免税；核算不清的，由税务机关按合理方法核定。综上：纳税人从事普通住宅、非普通住宅和非住宅开发销售应当分别核算增值额，未分别核算的，不能享受税收优惠政策。当然可以不分别核算，即自动放弃税收优惠政策。

6，什么是土地增值税清算清算条件是什么

一、定义：　　土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。　　二、清算条件：　　纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；　　（三）直接转让土地使用权的。　　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。　　三、征收方法：　　（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；　　（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；　　（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；　　（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%；　　（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。　　　　财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定。其计算公式为：　　应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。

符合下列情形之一，土地增值税要进行清算：一、已竣工验收的房地产，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 二、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 三、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 四、省税务机关规定其他情况。相关法律知识：土地增值税计算方法：计算公式为：应纳土地增值税=增值额×税率计算增值额的扣除项目： (1)取得所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及的成本、费用，或者旧房及建筑物的价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

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