1. 确定投资目标与预算
在决定投资二居室还是三居室前，首先需要明确自己的投资目标和预算。投资目标可以是长期稳定的出租收益，也可以是短期的投机行为。预算则需要考虑到自己的经济实力和获得贷款的能力。
2. 考虑市场需求与供给
投资房产需要考虑到市场需求与供给。一般来说，二居室的市场需求更大，且适宜单身人士和小家庭居住；而三居室适合大家庭和需要更多空间的业主。但是，不同地区和区域的市场需求也会存在不同，需要进行详细研究。同时，要考虑到当前市场供给的情况，投资房产需要预判未来几年的市场走向。
3. 考虑回报率
投资房产最关键的是回报率。投资二居室和三居室的回报率也需要进行详细的计算。因为相对于三居室，二居室价格更便宜，但是其出租价格也相对较低；而三居室的价格虽然更高，但其租金也相对更高。因此，需要对两者的出租价格和预计租期进行详细的调查和比较，最终选择出具有较高回报率的其中一种。
4. 考虑资产配置和风险控制
最后，选择投资二居室或者三居室也需要考虑到其他方面的因素，如资产配置和风险控制。投资房产只是一个投资领域，需要与其他领域进行资产配置，确保自己的资产多元化。同时，也要注意风险控制，选择较为知名的开发商和房产代理公司，避免所投资的房产存在问题带来的损失。
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