商住比

是按规划总面积的百分比还是实际建筑的百分比...[for 商住土地用途] 1。一般商住土地用途，地块在土地拍卖时已经设定商住比例(否则乱建，商业用地和住宅用地价格不一样，也就是住宅混合商业地块，商住的比例应该是以建筑面积为准(显然不能以土地面积为准，比如住宅底层商业和上面住宅共用的一块地，岂不是重复计算。

可建设用地面积x容积率。这个地块的最大可建面积简单来说就是100亩(66700X4㎡)的容积率可以达到66700 x4㎡。如果是住宅用地，4的容积率比较大，平均层数应该在33/123，456，789-0左右/比是1。所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与土地面积的比值。

绿化率也是。绿化率较高，容积率较低，建筑密度普遍较低。开发商能用来回收资金的面积越少，居民就会越舒服。这两个比例决定了项目是从人们生活需求的角度设计社区，还是从纯粹赚钱的角度设计社区。好的居住区，高层住宅容积率不超过5，多层住宅不超过3，绿化率不低于30%。但是由于土地成本的限制，并不是所有的项目都能做。

[For 商住土地利用] 1。通用商住土地利用。土地拍卖时，宗地设定为商住(否则乱建，商业用地和住宅用地价格不一样)2。对于/ 商住比例要以建筑面积为准(显然不能以土地面积为准，比如住宅底层商业和以上房屋共有的一块地，岂不是要重复计算？如果以土地计算，应该明确商住用地的具体位置，但这显然是不可能的)；

F1以住宅为主，占70%，公共建筑占30%，F2以公共建筑为主，占70%，住宅占30%。F3是纯公建用地，但是注意这里的公建没有具体的用途和使用年限。用于商业的，产权40年，用于办公的，产权50年。城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，规定某一特定土地的用途。居住用地r、公共管理和公共服务设施用地a、商业服务设施用地b、工业用地m、物流仓储用地w、道路和交通设施用地s、公共设施用地u、绿地和广场用地g。

居住用地r、公共管理和公共服务设施用地a、商业服务设施用地b、工业用地m、物流仓储用地w、道路和交通设施用地s、公共设施用地u、绿地和广场用地g .根据《城市土地分类和规划建设用地标准》(GB)，城乡用地分为2类9个中类14个小类，常用的用地性质实际上是指一个小类R11。

去发改委变更项目备案，然后去设计院，最后去规划局做规划变更，这也太小了吧。1.商业部分做成公寓，但产权可能只有40年；2.申请规划变更，但是手续复杂。向规划局、发改委、国土局、规划局写变更申请，领取新的规划设计图纸。关系比较硬，顺利的话也就三个月；有些一年左右就能搞定也不奇怪。但还是有些事情做不到。

这里的概念要搞清楚。国有划拨是土地供应的一种方式，相当于划拨，商住为土地用途，土地按规划批准使用。如果一块地不是作为商住使用，现在改为商住使用，则需要进行规划审批，看土地转让合同原件。一般以前是工业用地，收回原土地使用权后可以重新挂牌出让，如果是商业用地，如果原合同没有说收回土地使用权，不交地价款后可以重新签订合同，但是使用年限问题很难解决，一般都是政府收回后重新挂牌出让。