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1，房地产开发与项目建设的区别

房地产开发项目与一般建设项目都属于建设项目，两者的可行性研究应具有共性。目前，两者的可行性研究在内容，总投资构成的分类方法，基本财务报表的具体内容，评价方法等方面都有差别。通过两者的比较与分析，在内容与格式统一，提高可行性研究水平等方面提出了一些建议和措施。具体看 http://www.cqvip.com/qk/92332X/200306/8866825.html

房地产开发与项目建设的区别

2，房地产项目开发全过程细解

　　你好！ 　　一个楼盘主要的运营公司就是开发商；设计单位；承建商和物业管理公司这四家，他们分别负责项目投资建设；建筑设计；工程建造和物业服务，其中开发商的实力最为关键。 　　一，组建工作小组；根据项目可行性研究的工作量/内容/范围/技术难度/时间要求等组建项目可行性工作小组。组建一只精明能干/工作责任心强/业务能力强/专业知识搭配合理的研究队伍是可行性研究成败的关键，一般来讲，房地产项目可性研究队伍包括：熟悉房地产市场及营销技术的专家；熟悉房地产金融业务的专家；熟悉建筑规划及施工技术的专家；熟悉房地产投资分析与财务评价的专家。为配合好相互的工作协调性，应由项目负责人对项目研究进行统筹协调。 　　二，你要知道可行性报告的内容包括：我只说主要方面的，对你如何快速收回投资有帮助 　　1，项目宏观环境研发； 　　2，项目区域环境研发； 　　3，项目开发条件分析；对自身及发展现状条件的分析 　　4，项目开发主要竞争对手楼盘与竞争对手分析 　　5，消费者需求调研； 　　6，项目目标市场的选择与市场定位； 　　7，项目开发方案策略； 　　8，进度安排；前期工程；主体工程；附属工程；交工验收；销售经营等 　　9，投资与成本费用估算； 　　包括，1，开发成本估算，包括地价；前期费用估算；建筑与安装工程费用；基础设施及公建配套设施费用；各种税费估算； 　　2，开发费用估算，项目销售及管理费用，筹资费用估算； 　　10，投资计划及筹资计划； 　　11，经营收益估算； 　　12，项目风险分析 　　三，投资计划（捡主要的说了） 　　包括两项 ：项目开发建设方案的策划 和 项目投资经营方案策划，前者涉及到的主要计划有征地计划/拆迁安置计划/工程进度计划/工程招标计划/施工计划/质量计划/设备计划/主要材料计划等；后者涉及到投资计划/资金筹措计划/项目经营计划/营销租赁计划/还贷计划等 　　四，投资成本（你要明白你的钱花在那里，我捡主要的说了） 　　1，土地使用权出让金 　　2，土地征用及拆迁安置补偿费 　　3，前期工程费：规划设计费；项目可行性研究费；地质勘查测绘费；三通一平费用 　　4，建安工程费： 土建工程费；设备及安装工程费 　　5，基础设施费 　　6，公共配套设施费 　　7，不可预见费 　　8，开发期间税费 　　五，项目有关税费 　　1，营业税 销售收入*5% 　　2，城市维护建设税，营业税*7% 　　3，教育附加费 ，营业税*3% 　　4，防洪工程维护费，销售收入*0.09% 　　5，印花税，销售收入*0.05% 　　6，交易服务费，销售收入*0.1% 　　合计，销售收入*5.74% 　　土地增值税 　　以上就是主要你该知道的，哪里不明白可以问，另外要知道房地产项目主要与政府部门以及银行打交道，跟他们建立练好关系对你的项目开发有着重大关系！ 　　最后祝你成功

房地产项目开发全过程细解

3，房地产项目的概念设计是什么意思

房地产项目概念设计是房地产开发产品的雏形，是将策划公司或地产项目公司对项目的诉求、定位用建筑师的思想初步表达出来，表现形式就是概念设计，它确定了项目开发产品的方向和大的原则，决定项目成败的关键步骤。概念设计的前置条件是项目定位报告，而后续工作是建筑方案设计、扩初设计、施工图设计。项目定位报告要包含项目开发档次，项目开发理念、客户定位、产品定位、项目卖点描述等，是对项目从整体到细部的策划表述，清楚表达了将来客户对产品的个性化需求。根据该项目定位报告，设计单位运用自身创意和设计经验，表达和表现出项目诉求，设计出概念设计。当然概念设计是初步的，有些地产公司会邀请几家设计公司进行概念设计比稿，通过评选，找出最有创意、最符合项目定位或能提升项目品质的概念设计，与之设计公司签订建筑设计合同，继续后续的设计工作。概念设计确定了项目开发产品的方向和大的原则，概念设计成果包含了设计理念、地形分析、总平面布局，组团分布、交通条件分析、道路系统分析、景观条件分析、概念户型分析、建筑体型概念等等。特别强调的是概念设计的作用，首先，概念设计阶段往往赋予项目生命和灵魂，通过导入一些概念，项目有了文化、理念以及其他精神，使冰冷的建设产生生命和活力，例如广州奥林匹克花园的体育设旆与健康检查都是体育概念的具体演绎，广渠门金茂府是尊贵的象征等。再者概念设计满足特定客户的个性化需求，是针对广大客户中某类定位明确的客户，按照他们的衣食住行的诉求和需求设计产品。以上是我在地产公司十几年工作中对概念设计的认识，供你参考，希望有所启发。
一般来说，房地产项目的设计分为三个阶段：方案设计、初设和施工图设计；概念设计就是方案设计。 简单来说就是遵照地块的经济指标，按照相关规范要求，在满足容积率做够的情况下，进行地块的整体布局，需要细化到物业形态、动线组织、建筑立面、户型设计等各方面。
一般来说，房地产项目的设计分为三个阶段：方案设计、初设和施工图设计；概念设计就是方案设计，简单来说就是遵照地块的经济指标，按照相关规范要求，在满足容积率做够的情况下，进行地块的整体布局，需要细化到物业形态、动线组织、建筑立面、户型设计等各方面。
概念设计，是房地产前期策划中的一个重要环节，先对项目产品进行定位，接着就是概念定位，概念定位便是一个概念设计的过程，比如说你路过一个新楼盘，看到它的围墙广告上只写着四个大字“什么是4？”，这是什么？很多路人会说这是在玩概念，我们策划人称它为概念形态，这就是通过概念设计而最终通过项目概念定位所展现出来的形态。分析上例，它是一个非常成功的例子，它含有很强的意识形态，同时也包含了产品的特质，我们可以说这个概念设计很成功。什么是4？4可以是4房两厅，4可以是四代同堂，一个是产品，一个是意识。简简单单的四个字映射出的概念就能展现出这个产品的定位。通过一个实例让你明白什么是概念设计，希望你能明白。在现在房地产市场的激烈竞争下，概念定位已是越来越重要，如果提问者对此有兴趣的话，希望能坚持下去，策划是一件很有内涵很有意思的工作。个人见解 望采纳
空想社会主义具体方案

房地产项目的概念设计是什么意思

4，房地产投资项目可行性研究报告包括哪些内容

你好，房地产投资项目可行性研究包括以下的内容。 按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下： 1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。 2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。 3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。 4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。 5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。 7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。 8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。 9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。 财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。 10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。
可行性研究报告：可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。 主要内容： 1.总论，包括项目名称，利用外资方式，主办单位，主管部门，项目负责人，项目背景，项目具备的条件等。 2.产品的生产与销售，包括产品名称、规格与性能、市场需求情况，生产规模的方案论证，横向配套计划，产品国产化问题及销售方式、价格，内外销售比例等。 3.主要技术与设备的选择及其来源，包括采用技术、工艺、设备的比较选择，技术、设备来源及其条件与责任。 4.选址定点方案，包括定点所具备条件（地理位置、气象、地质等自然条件，资源、能源、交通等现有条件及其具备的发展条件等）、所定 厂址的优缺点及最后之选定结论。 5.企业组织的设置与人员培训，包括组织机构与定员、人员投入计划与来源、培训计划及要求。 6.环境保护内容。 7.资金概算及其来源，包括合资各方的投资比例、资本构成及资金投入计划。 8.项目实施的综合计划，包括项目实施进程及施工组织规划等。 9.经济指标的计算分析，包括静态的财务指标分析和敏感性分析、外汇平衡分析等。 10.综合评价结论。 不过具体问题具体分析 看你是哪方面的可行性分析报告。 不过我上面说的基本上通用。

5，房地产开发项目要办理哪些手续

房地产开发项目手续及办理流程如下:一、开发合同。 办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。 时间：取得土地使用权证，规划申定后。 提交:1、可行性研究报告2、资质证明文件3、房地产开发项目审批书4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图6、前期物业管理合同（协议）7、相关规费缴纳证明8、项目开发资金监管协议。发放：开发合同，项目手册。二、开发经营许可证办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。 时间：取得开发合同后。 由房管分局审批后报市局办理。三、单体工程审查 办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。 时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。 提交：1、当年计委计划批文2、单体工程建施图（图纸审查中心审查过的）3、建施计划书及投资计划书4、开发合同、开发经营许可证。发放：单体工程审查表。四、预售许可证 办事依据：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。 时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。 提交：1、营业执照：2、资质证书、开发合同、开发经营许可证；3、土地使用权证或合法用地文件；4、建设工程规划许可证；5、开工许可证；6、单体工程审查表；7、施工合同；8、工程施工进度计划；9、工程建设投资25%以上证明材料；10、商品房预售方案；11、备案回执单；12、平面图、楼房表；13、商品房预售资金监管协议；14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。发放：预售许可证。五、房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。 办事依据：《城市房地产管理法》、《山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。 时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。 提交：1、开发项目综合验收申请；2、开发项目竣工图纸；3、单体工程审查表；4、规划、绿化、质检验收合格报告；5、物业管理落实情况报告。 发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。六、房屋初始登记时间：综合验收（分期综合验收）后。 提交：1、土地使用权证书或合法用地文件；2、建设工程规划许可证；3、建设工程开工证明；4、建设工程竣工验收证明；5、幢层户平面图；6、房屋初始登记申请表；7、聊城市房屋调查表；8、营业执照复印件；9、综合验收（分期综合验收）证明文件。 发放：房屋产权证。七、转移登记 时间：办完大证，购房合同需备案后。 提交证件：1.身份证复印件，2.购房合同，3.聊城市房屋调查表，4.购房发票，5.契税发票，6.商品房移交结算协议书，7.房屋转移登记申请、审批书，8.测绘发票，9.维修基金缴款证明。 发放：房屋产权证。
过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分 房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分 行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料：（1）申请书； （2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。

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