商品房销售管理办法，商品房销售管理办法

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1，商品房销售管理办法
2，城市商品房销售管理办法从什么时候执行
3，商品房销售管理办法是什么
4，商品房现售的条件是什么商品房预售的条件有哪些
5，商品房销售办法

1，商品房销售管理办法

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商品房销售管理办法

2，城市商品房销售管理办法从什么时候执行

一、是《商品房销售管理办法》，不是《城市商品房销售管理办法》；二、《商品房销售管理办法》，2001年3月14日由建设部第38次部常务会议审议通过并发布，自2001年6月1日起施行。

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城市商品房销售管理办法从什么时候执行

3，商品房销售管理办法是什么

商品房销售管理办法是什么？《商品房销售管理办法》是建设部颁布的部门规章，是对商品房买卖的当事人有约束力的强制性规范，而《商品房买卖合同示范文本》则是政府有关部门共同为了引导人们的交易行为而发布的文本，是—种任意性的指导性意见，而不具有强制力，只是作为当事人的—种参考。 (1)当事人名称或者姓名和住所; 一般包括，买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。如果有委托代理人的话，那么包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。 (2)商品房基本状况; 有关房屋的情况是对买卖合同标的物的基本描述，也是标的物特定化的过程，这主要包括以下内容：a.房屋的坐落位置、朝向、日照时间、采光通风等;b.所买卖房屋的面积，应注明实际建筑面积和所分摊的公用建筑面积分别多少;巳房屋是现房还是预售的商品房;d.房屋的配套设施和装修标准。 (3)商品房的销售方式; 在房地产市场中商品房销售的方式有很多，不同的销售方式下,当事人之间的权利义务也就有所不同，所以明确销售方式也是非常重要的，譬如是现房销售，还是商品房预售，或者是商品房包销等方式。 (4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; —般新建的商品房及预售的商品房都是按所买卖房屋的建筑面积来计算房屋的价格，即约定每平方米建筑面积的售价为多少元，然后用单价乘以建筑面积来计算房屋所需支付的价款。旧房的买卖有时就直接约定每套房屋或每幢房屋所需支付的价款。在合同中一般要列一个付款时间进度表，买方按该进度表将每期所需支付的价款交付给卖方。《城市房地产交易价格管理暂行规定》第4条规定，国家对房产交易价格实行直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制。保护正当的价格竞争，禁止垄断、哄抬价格。《商品住宅价格管理暂行规定》中也规定了商品房价格实行市场调节价格，销售方与购买方可以考虑房屋结构质量低和市场行情等因素对房屋价格在合同中确定。《商品房销售管理办法》第18条规定，商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。在签定合同中要避免暂定价格的形式，尽量确定价格，否则日后出现房地产市场价格波动较大或者是因为国家政策调整、建筑材料涨价等，就会导致房地产开发商变更价格。在合同中不仅要标明每平方米的价格，而且要写明总价款。一旦当事人之间因为价格问题发生纠纷时，应该按照以下原则进行调解和解决： a.除国家规定必须执行国家定价的以外，当事人根据房地产市场价格议定的价格应该予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定的价格的，可以支持。—方以建筑材料或商品房市场价格变化为由要求变更合同约定价格的，一般不予支持。 b.合同双方约定的商品房销售价格，同时又约定商品房销售价格以主管部门的核定价格为准的，—方要求按照核定价格为准的应该予以支持。 c.合同双方约定的商品房销售价格不明确的，或者在合同履行中发生不可抗力等情况的，合同双方当事人可以另行约定商品房销售价格;协商不成的，参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估价格或者当地同期同类质量房屋的市场价格处理。 d.在逾期交付商品房的同时，因为商品房销售价格变化造成的损失由过错方承担。《商品房销售管理办法》第19条规定，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。另外当事人还应该在合同中就商品房设备、设施和公用设备、设施费用、电话、闭路电视、电表、煤气等费用最好也作出明确约定。否则就应该明确这些建设配套费用已经计人整个房屋价款内，而除交付全部房屋价款外不需要再支付。

商品房销售管理办法是什么

4，商品房现售的条件是什么商品房预售的条件有哪些

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售，应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。综上，商品房现售要求卖方即房地产开发企业具备一定的资格，拥有一定的证明文件。同时国家对商品房现售的要求是必须取得竣工验收合格证明，但是有些地方法规在此基础上提高了标准，例如要求房地产开发企业要想现售商品房，必须已取得商品房的初始登记的房地产证（大产证），没有取得大产证的新建商品房销售行为一律视为商品房预售。法律依据：《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售的条件为：(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。(2)取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。(4)已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。(5)拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。(7)物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。另外实际操作中，房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权初始登记(即取得大产权)。商品房预售的条件为：(1)预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书。主要为了确保预售商品房用地合法。(2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。主要为了确保商品房预售规划手续合法。(3)预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的关键条件，也是预售商品房区别于现售商品房的主要条件。(4)预售人已经取得了商品房预售许可证。主要为了确保预售合法，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。

《商品房销售管理办法》规定，商品房现售应当符合下列条件： (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (2)取得土地使用权证书或者土地的批准文件; (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (4)已通过竣工验收; (5)拆迁安置已经落实; (6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (7)物业管理已经落实。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。房地产开发企业应当在商品房销售前将房地产开发项目手册及符合商品房销售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。相关阅读：解读商品房司法解释关于房屋质量问题的规定解读商品房司法解释关于房屋质量问题的规定编辑:谷律师《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质[更多] 商品房预售合同的转让条件商品房预售合同的转让条件商品房预售合同的转让，指购房者与房地产开发商签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人的行为。也成为房屋期权转让。从法律角度分析，房屋期权转让，相关阅读：商品房预售开发商所做广告的约束[更多] 商品房预售开发商所做广告的约束

5，商品房销售办法

商品房销售管理办法建设部令88号颁布时间：2001-4-4发文单位：建设部　　第一章　总则　　第二章　销售条件　　第三章　广告与合同　　第四章　销售代理　　第五章　交付　　第六章　法律责任　　第七章　附则　　第一章　总则　　第一条　为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。　　第二条　商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。　　第三条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。　　本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。　　本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。　　第四条　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。　　第五条　国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。　　直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。　　第二章　销售条件　　第六条　商品房预售实行预售许可制度。　　商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。　　第七条　商品房现售，应当符合以下条件：　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；　　（四）已通过竣工验收；　　（五）拆迁安置已经落实；　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；　　（七）物业管理方案已经落实。　　第八条　房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。　　第九条　房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。　　第十条　房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。　　第十一条　房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。　　房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。　　第十二条　商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。　　第十三条　商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。　　第三章　广告与合同　　第十四条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。　　第十五条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。　　第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：　　（一）当事人名称或者姓名和住所；　　（二）商品房基本状况；　　（三）商品房的销售方式；　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；　　（五）交付使用条件及日期；　　（六）装饰、设备标准承诺；　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；　　（八）公共配套建筑的产权归属；　　（九）面积差异的处理方式；　　（十）办理产权登记有关事宜；　　（十一）解决争议的方法；　　（十二）违约责任；　　（十三）双方约定的其他事项。　　第十七条　商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。　　第十八条　商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。　　按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。　　第十九条　按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。　　按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。　　第二十条　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。　　合同未作约定的，接以下原则处理：　　（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；　　（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。　　面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%　　因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。　　第二十一条　按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。　　第二十二条　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。　　符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。　　第二十三条　房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。　　第二十四条　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。　　第四章　销售代理　　第二十五条　房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。　　房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。　　第二十六条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。　　第二十七条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。　　受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。　　第二十八条　受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。　　第二十九条　商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。　　第五章　交付　　第三十条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。　　因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。　　第三十一条　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。　　第三十二条　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。　　第三十三条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。　　非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。　　在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。　　第三十四条　房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。　　房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。　　房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。　　第三十五条　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。　　第六章　法律责任　　第三十六条　未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。　　第三十七条　未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。　　第三十八条　违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。　　第三十九条　在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　第四十条　房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。　　第四十一条　房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。　　第四十二条　房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。　　（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；　　（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；　　（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；　　（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；　　（五）分割拆零销售商品住宅的；　　（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；　　（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；　　（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。　　第四十三条　房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。　　第四十四条　国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　第七章　附则　　第四十五条　本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。　　本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。　　本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。　　本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。　　第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。　　第四十七条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。　　第四十八条　本办法自2001年6月1日起施行。

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