业主会，怎么开业主委员会

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1，怎么开业主委员会
2，业主委员会与物业管理委员会到底有哪些区别
3，业主大会具有哪些主要职责

1，怎么开业主委员会

1.每年都有一次法定的召开业主委员会的2．由业主委员会主任召集

这些问题应该在业主大会议事规则中给予明确。1、报名、推举业主委员会候选人公告时间应该符合小区实际情况，并不得低于政府部门规定的最短时间。一般情况下，报名、推举候选人最短不得少于7天，最好规定在15天以上。由于筹备组成立后要求30天召开首次业主大会，选举产生业主委员会，实际无法执行。在筹备组成立之前就应该开始酝酿业主委员会候选人了，以便确保30天内能顺利召开业主大会。2、根据物业管理条例的规定，召开业主大会应该提前15天公告全体业主。3、选票上候选人的顺序应该按照多数业主认可的顺序或者事先确定的顺序排列，多数按照姓氏笔画数从少到多排列，也可以按照汉语拼音顺序排列。已经确定的排序不得随意变更。出现争议较大的应该提交业主大会表决来确定。4、选举过程应该体现公平原则。筹备组或换届改选小组应该制订选举的细则，确保选举过程公正。比如投票应该采取专门的写票处，工作人员禁止解释候选人，候选人在投票日禁止宣传等等。5、长期不居住小区的业主具有与其他业主同等的权利。对于投资客较多的小区最好能安排一定名额非居住业主参加业主委员会。但是投资客的比例不能比居住的业主在业主委员会中比例大，主要是确保居住业主和使用人的居住安全。具体可以在业主大会议事规则中明确。本专家个人建议业主在选举时不要选举不居住在小区的业主担任委员。这是业主的明智选择，也是业主的权力。6、《议事规则》《管理规约》的投票可以与业主委员会选举同时进行，业主委员会的选举可以同时运用议事规则的规定。但是《议事规则》中部分条款可能只在规则通过后适用，比如送达的选票或者投到信箱的选票，业主在规定时间内不能反馈意见的视为同意，这条如果没有经过业主的分别确认是不能自动有效的。换言之，第一次分发选票必须确保送达每个业主，并请业主事先承诺：如果在规定期限不反馈意见视为同意或者同意投票业主的多数业主意见。中国业主大会研究会感谢你对业主委员会选举的关注。

怎么开业主委员会

2，业主委员会与物业管理委员会到底有哪些区别

1、概念不同物业管理委员会是经物业产权人大会选举产生，由产权人和使用人代表组成，代表和维护房地产产权人、使用人合法权益的房屋管理自治组织。业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间组织，不具备独立法人资格。2、选举方式不同物业管理委员会从业主和使用人中选举产生；而业主委员会必须由业主选举产生。业委会明确了一个原则，即只有业主才能行使物权及因物权而带来其他权力。而物业使用人是没有相关权力的。3、权利和义务不同业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。管委会的权利制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；决定选聘或续聘物业管理公司；审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

物业管理实行业主自治和专业化管理相结合的管理体制。业主委员会体现业主自治，物业管理企业体现专业化管理，二者共同管理着一定范围的物业。这就决定了他们之间具有一定的法律关系和经济关系。

【业主委员会】是依据《物权法》、《物业管理条例》，由全体业主选举出来的代表全体业主行使物权的一个自治型组织。《物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。【物业管理委员会】实际上是业主委员会的前身，物业管理委员会是依照原建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》中，第6条的相关规定组建的。《城市新建住宅小区管理办法》第六条，住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。《城市新建住宅小区管理办法》在《物业管理条例》实施后，被建设部废止。原来的物业管理委员会，也随之变更为业主委员会。但是，变更后的业委会和物业管理委员会并非完全一致，相互间还是有一些区别的。区别一，两者使用的物业类型不同。物业管理委员会按照《城市新建住宅小区管理办法》成立，仅仅是存在于住宅小区之中。而业主委员会不仅在小区里有，在写字楼、商业设施、工业园区、经济开发区内都有，只要是采取物业管理模式进行管理的物业项目，都可以有业主委员会。区别二，两者的选举方式不同。物业管理委员会从业主和使用人中选举产生；而业主委员会必须由业主选举产生。业委会明确了一个原则，即只有业主才能行使物权及因物权而带来其他权力。而物业使用人是没有相关权力的。区别三，两者的权利和义务不同根据《物业管理条例》第75条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。而原《城市新建住宅小区管理办法》第七条中规定，管委会的权利：（一）制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利；（二）决定选聘或续聘物业管理公司；（三）审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施；（四）检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。对比两者的权利可以看出，物业管理委员会的权利接近于业主大会的权限，是领导者。而业主委员会的权利和义务更多的是监督和建议，是执行者和监督者。物业管理委员会的权限过大，管委会几个人的决议就等于是全体业主的决定，这样容易形成个别人通过绑架全体业主的权益，为个人牟利。而业委会则将决议权交还给全体业主，重大事项必须经由全体业主召开业主大会来审议通过，避免的暗箱操作。

一、业主委员会履行下列职责：（一）召集和主持业主会议；（二）向业主会议报告物业管理实施情况;（三）拟定业主公约草案、业主大会议事规则草案及其修订草案并报业主会议通过；（四）经业主会议批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主会议对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；（五）经业主会议批准，负责维修基金的管理、使用和续筹；（六）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；(七)监督物业管理企业的管理服务活动；

业主委员会与物业管理委员会到底有哪些区别

3，业主大会具有哪些主要职责

业主大会履行下列职责：　　(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；　　(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；　　(三)选聘、解聘物业管理企业；　　(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；　　(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。　　【释义】本条规定了业主大会的职责。　　业主会议的职责是物业管理法确认的业主会议对其所辖的职责范围内自治事务的支配权限。从理论上讲，业主会议对业主自治管理事务的支配具有全权性，但为求处理自治事务的工作效率和形成职权行使的制衡机制，在业主团体自治组织内部有必要分工的存在，因此，业主会议职权的行使也有一定的范围。根据本条例的规定，其行使的职责包括四个方面：　　1.制定、修改业主公约和业主大会议事规则。自治管理规约主要表现为业主公约和业主大会议事规则。业主公约是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”，是在业主集体自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、单位和其他人员所应共同遵守的物业管理社会自治“总章程”。自治管理规约的订立，是以特定业主集体的名义，由该业主集体组成的业主会议依据一定程序、运用一定技术，为体现本业主集体在物业管理方面的共同自治意志所进行的，制定、修改、补充、废止具有特定适用范围和组织纪律效力的物业管理自治行为规范的活动。　　2.选举、更换业主委员，监督业主委员会的工作。业主委员会是一个业主维护自身合法权益，行使业主自治权的常设机构。选举出业主委员会的组成人员是业主大会的一项重要职权，行使好这一职权，认真推选出真正能维护业主利益的业主委员会成员，业主权利的行使才有保障。业主大会有权选举、决定和罢免本自治管理组织实体(即业委会)的组成人员。对于以上人员，业主会议有权依照规定程序予以罢免。选举业主委员会组成人员并非是每次业主大会的例行职权，这一职权一般是在首次业主大会和换届时行使。至于撤换业主委员会的组成人员，只要有必要，确因个别组成人员不称职，任何时候的业主大会(包括临时业主大会)都可行使这一职权。　　同时，业主大会应当监督业主委员会的工作，有权改变或者撤销业主委员会不适当的决定。业主大会的常设办事机构是业主委员会。业主大会赋予业主委员会行使物业管理自治职权的权利，同时也应该监督、审核、评议其行使职权的状况，进而决定是否延长其任期或行使撤换其成员的权利。业主大会行使监督业主委员会工作的权利，一般是采取听取业主委员会工作报告的方式。在业主大会召开例会时，业主委员会应该进行总结，作出工作报告，将其所进行的各项自治管理工作向业主进行详细的报告，对财务状况进行汇总说明，并应接受业主的质询，作出回答。作为业主大会成员的每一名业主，在平时也可以监督业主委员会的工作，提出自己的意见，并在业主大会中进行处理。　　3.决定本自治管理辖区内涉及业主共同利益的重大事项。涉及业主共同利益的重大事项包括：选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。　　4.法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。由于业主生活复杂多变和持续发展，因而很难完全预料可能出现的业主自治管理的新问题，亦难将业主会议的职权列举周全无遗。为便于业主会议处理新出现的重大问题，对业主会议的职权采用列举加概括兜底的规定方法确有必要，可以给业主会议对这些新问题职权行使上提供法规和管理规约依据。例如：物业的大修及公用设备或设施的更新大修；建造新的公用设施，如喷泉、娱乐室等；电力增容；铺设新的线路；其他需要业主分摊费用的事项；业主委员会的经费筹集方式、来源和标准；业主委员会成员是否获取报酬，酬金标准、来源；大型活动的开展等等。总之，物业管理区域内重大管理事项都必须由业主大会讨论决定或审批通过。业主大会认为业主委员会的决定不当时，可予以撤销。

（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；　　（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；　　（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；　　（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；　（四）监督业主公约的实施；　　（五）业主大会赋予的其他职责。

《物业管理条例》规定:业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。

业主大会主要职责如下：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

业主大会具有哪些主要职责